Location de locaux professionnels : quelles sont les obligations du proprietaire ?

par ais-immobilier · 3 août 2023

Un propriétaire de locaux professionnels est en droit de louer son bien à une entreprise afin que cette dernière puisse y faire prospérer son activité. Néanmoins, avant de permettre au locataire d’investir les lieux, il est dans son devoir de respecter certaines obligations. Entretien des locaux, documents obligatoires à fournir, souscription d’une assurance… Le bailleur se doit de suivre de nombreuses règles afin de réaliser un contrat de location en bonne et due forme envers son futur locataire et éviter de s’exposer à des poursuites judiciaires.

Proposer des locaux en bon état

Avant toute chose, en tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation de proposer un local commercial en excellent état. Ainsi, toutes les installations doivent être en parfait état de fonctionnement et le raccordement eau et électricité doit être effectué avant l’arrivée du locataire dans les lieux. De plus, tous les travaux devant être réalisés et étant dus à la vétusté des constructions ou à la mise aux normes des lieux sont à votre charge. Une fois encore, ces derniers sont à effectuer avant l’installation du futur locataire. En effet, tout au long du bail, l’activité de ce dernier ne doit être en aucun cas gênée ou diminuée à cause d’importants travaux réalisés au sein des locaux. Ainsi, n’hésitez pas à faire à appel à des spécialistes en amont. Ils sauront vous proposer un parfait accompagnement dans vos projets immobiliers d’entreprise (travaux, diagnostics, salles de réunion…) afin d’éviter de devoir faire face à de mauvaises surprises par la suite.

Fournir tous les documents obligatoires au bailleur

Dans un second temps, le propriétaire a pour obligation de fournir de nombreux documents au locataire lors de la constitution du bail, notamment l’état des lieux ou encore le diagnostic de performance énergétique. Dans le cas où un justificatif viendrait à manquer, le contrat ne pourra pas être établi ou ne sera pas considéré comme étant conforme.

L’état des lieux

L’état des lieux est un document visant à décrire l’état général du local à un instant T. Ainsi, il répertorie tous les équipements présents dans les locaux ou encore les éventuelles dégradations déjà présentes (taches sur les murs, peintures écaillées, éclats sur le sol, lampes défectueuses…). Ce document est obligatoire. De plus, en cas de litige entre le bailleur et le locataire, il constitue une véritable preuve pouvant soutenir les propos de l’un ou l’autre des protagonistes.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document permettant d’évaluer la consommation en énergie d’un logement ou d’un bâtiment. Les résultats s’établissent suivant un classement allant de la lettre A à la lettre G, celle-ci étant la note la plus médiocre. Ce document permet au bailleur de calculer quelle sera sa consommation énergétique en fonction des équipements nécessaires à son activité. Le DPE doit être réalisé par une entreprise spécialisée. Cependant, il n’est pas nécessaire de le renouveler à chaque nouveau bail, le diagnostic étant valable pendant 10 ans.

Les autres diagnostics immobiliers

D’autres diagnostics doivent être réalisés afin de pouvoir louer ses locaux professionnels, notamment le diagnostic amiante et le diagnostic ERNMT.

Le diagnostic amiante

L’amiante désigne des minéraux à la texture fibreuse pouvant se révéler nocifs pour l’organisme dès lors que le matériau sur lequel ils sont présents se désagrège ou suite à des actions de ponçage, de sciage ou de polissage. C’est pourquoi, le locataire doit être tenu au courant de la présence ou non d’amiante au sein des locaux. Pour ce faire, un diagnostic doit être réalisé par une entreprise qualifiée.

Le diagnostic ERNMT

Le diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques) doit être réalisé dans le cas où les locaux se situeraient dans des zones considérées à risque (inondations, glissements de terrain, activités industrielles et chimiques à proximité…). En effet, le locataire doit savoir s’il est exposé à des risques élevés de catastrophes naturelles ou de pollutions chimiques.

Laisser au locataire la libre jouissance des lieux

Parmi les obligations inhérentes au statut de propriétaire se trouve notamment le devoir de laisser au locataire la libre jouissance des lieux. Plus particulièrement, le bailleur ne doit pas :

venir à l’improviste vérifier l’état du local ;
réaliser des travaux empêchant le locataire de mener à bien son activité ;
louer une partie d’un même local à deux entreprises de la même branche d’activité.

Dans le cas contraire, le locataire sera en droit de se retourner contre son bailleur.

Assurer le local commercial

Dans le cadre de la réalisation d’un bail commercial, le propriétaire a pour obligation de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette dernière permet d’être couvert en cas de préjudices causés par le locataire dans les locaux. D’autres garanties sont par ailleurs incluses telles que la responsabilité civile professionnelle, les catastrophes naturelles (inondations, incendies) ou encore le vandalisme. La PNO peut être souscrite auprès d’un organisme d’assurance par le propriétaire.